Patrimoine

Si l’hypothèque désigne initialement la garantie prise sur un bien immobilier par un créancier (par exemple un prêteur), ce terme est aujourd'hui utilisé de manière courante en Suisse pour désigner le crédit portant sur le financement d’un bien immobilier. On parle ici également de crédit ou prêt hypothécaire.
Le créancier, ou prêteur, peut être un établissement de crédit (banque ou assureur) et a le droit, en cas de mauvais remboursement du crédit hypothécaire par l'emprunteur, de saisir ou demander la vente forcée du bien financé afin de rembourser sa cédule hypothécaire (créance).

Prêts hypothécaires de premier et second rang

Les établissements bancaires et assureurs proposent dans la plupart des cas un prêt hypothécaire lui même composé de deux sous-prêts hypothécaires ; on parle ici d'hypothèques de premier et de second rang. L'hypothèque de 1er rang couvre 65% de la valeur d'achat du bien immobilier quand l'hypothèque de 2nd rang n'en couvre que 15%, doit être remboursée en 15 ans maximum et se terminer au plus tard à l'âge de la retraite de l'emprunteur. Les taux d’intérêts pour le 2nd rang sont généralement plus élevés.
Cette pratique a cependant tendance à être remplacée par un taux hypothécaire uniforme entre les deux rangs.

Prêts hypothécaires à taux fixe ou variable

Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, la banque ou l'assureur prête, sur une durée déterminée ou indéterminée, une somme d'argent nécessaire au financement du bien immobilier. Le taux de crédit appliqué à la somme prêtée peut être fixe ou variable :

• Hypothèque à taux fixe : Le prêt hypothécaire à taux fixe vous permet de définir le taux d’intérêt qui s'appliquera à votre crédit hypothécaire sur toute sa durée. Vous bénéficiez ainsi en permanence du même taux mais ne pouvez, en contrepartie, profiter d’une baisse des taux lorsque les marchés sont favorables. Ce type de taux est actuellement conseillé, les taux pratiqués étant aujourd'hui très faibles.
  
  
• Hypothèque à taux variable : Le prêt hypothécaire à taux variable est idéal pour les propriétaires qui espèrent une baisse des taux d’intérêt et ne craignent pas d’assumer le risque d’une hausse des taux (risque de fluctuation du marché). Ce type de prêt peut s'adresser aux propriétaires désireux de conserver une certaine souplesse financière (s’ils prévoient par exemple de vendre leur logement dans un laps de temps assez court).
  Un taux hypothécaire variable est généralement associé à un indice dont il suit l'évolution (le LIBOR par exemple).

Amortissements direct ou indirect

L'emprunteur a généralement le choix entre deux types de remboursement de son prêt hypothécaire, ayant tous deux leurs particularités, avantages et inconvénients :

• L'amortissement direct lui permet de rembourser régulièrement sont emprunt hypothécaire grâce à des amortissements périodiques.
  A taux d'intérêt constant, cette solution permet de réduire la charge d'intérêt sur la durée du crédit.
  
  
• L'amortissement indirect lui permet de conserver la totalité de sa dette et de ne la rembourser qu'à la date de fin du crédit. On parle de remboursement indirect car le prêteur demande en garantie le versement réguliers de sommes sur des placements bancaires ou d'assurance-vie ; ces sommes accumulées servent ensuite, à l'issue du crédit, à rembourser le prêteur.
  Pour rappel, la valeur d'un bien immobilier dans le calcul de l'impôt sur la fortune est réduite du montant de dette encore supportée. L'amortissement indirect permet donc de faire potentiellement des économies sur cet impôt.
  De plus, les fonds qui sont accumulés en vue du remboursement final de l'emprunt peuvent continuer à travailler et produire eux-même des intérêts.

Pour obtenir une hypothèque de la part d’une banque ou d'un assureur, le client doit satisfaire à deux principaux critères :

• Le taux d'avance : le montant de l’hypothèque souscrite ne doit pas représenter plus de 80% de la valeur vénale du bien immobilier financé. Par voie de conséquence, 20% de la valeur vénale du bien immobilier doit provenir de fonds propres, fonds provenant de votre fortune en espèces, d’avancements d’hoirie (donation faite à un héritier avant le partage de la succession) ou de prêts familiaux ou d'amis.
  Précisons que les capitaux du 2ème et 3ème pilier (prévoyance retraite) peuvent également être retirés à cet effet ou être mis en gage, sous certaines réserves.
  
  
• Le taux d'endettement : il s’agit du rapport entre le coût du bien immobilier et le revenu brut du ou des client(s). Le coût du bien immobilier se compose des éléments suivants : charges de prêt hypothécaire (amortissements + intérêts) et frais d'entretien courant du bien. De manière conventionnelle, le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33% ; autrement dit, les dépenses courantes liées à votre nouveau bien, remboursement de prêt inclus, ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus.

Pour aller plus loin :

• Site de la Chancellerie fédérale, Financer la propriété du logement
• Site de la Chancellerie fédérale, L'imposition des biens immobiliers