Les règles du contrat de location
Le contrat de location
En droit suisse, le contrat de bail ou de sous-location n’est soumis à aucun formalisme particulier. Il
est
cependant fortement conseillé de le mettre par écrit et d’en préciser les éléments importants, à savoir
:
- Les parties contractantes (qui est bailleur, qui est locataire),
- L'objet du contrat (précision de la chose louée, l’usage qui en sera fait),
- La durée du bail (déterminée ou indéterminée, cela impacte notamment les règles de
résiliation du
bail),
- Le montant des loyers et charges (si les charges ne sont pas indiquées, on considère qu’elles
sont incluses dans le
loyer),
- La garantie de loyer (ou “caution”, à déposer sur un compte bancaire bloqué ou à souscrire
auprès d’un
assureur, maximum 3 mois de loyer hors charges),
- La possibilité de sous-location (le bail précise si le bien peut être sous-loué ou non).
Le loyer
La loi donne la possibilité aux parties, dans certains cas précis, de revoir à la hausse ou à la baisse
le montant du loyer.
Le locataire pourra ainsi demander à son
bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'une baisse de son loyer soit
appliquée dans les cas suivants :
- Si une modification notable des bases de calcul du loyer a eu lieu (en raison par exemple
d'une baisse du taux
hypothécaire de
référence),
- Si le locataire constate en emménageant que son loyer est sensiblement plus élevé que celui des
précédents locataires,
- En cas de diminution de la valeur du logement (exemple : défaut de travaux de rénovation), le
locataire peut également demander une réduction du loyer jusqu'à disparition du problème.
Le bailleur a également la possibilité de procéder à une augmentation de loyer pour le prochain
terme de
résiliation.
Certaines conditions devront être observées et le motif de hausse devra alors être clairement notifié au
locataire pour qu'il puisse le contester si besoin.
Possibilités de résiliation du locataire
Les locataires désirant quitter leur logement doivent résilier leur bail dans les délais convenus dans
le
bail ou à défaut prescrit par la loi en vigueur dans le canton, par écrit et idéalement par
courrier
recommandé avec accusé de réception.
En dehors des délais prévus dans le contrat en terme de résiliation, il est possible au
locataire de
quitter son logement et de ne plus en payer le loyer jusqu'à la fin du bail s’il parvient à proposer
au
bailleur un autre locataire qui ne peut être raisonnablement refusé (ce locataire doit être
solvable et
être disposé à reprendre le bail dans les mêmes conditions que l'ancien locataire). Le bailleur dispose
de 30 jours pour examiner ce
type de demande.
Possibilités de résiliation du bailleur
Le bailleur donne congé au locataire en utilisant une formule agréée par le canton, le préavis de
congé
et les échéances prévues par le contrat ou la loi devant être respectés (trois mois au minimum pour un
logement). Il est par ailleurs tenu de motiver sa décision afin que le locataire puisse se
défendre en
cas de besoin et contester cette initiative.
Sauf exceptions, le sous-locataire bénéficie de la même protection contre les congés qu’un
locataire
classique. Si le propriétaire donne congé au locataire principal, seul ce dernier peut toutefois
contester
une résiliation jugée abusive.
